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“从2004年谋划旧改，到如今真正开工的项目还是不算多。原特区外旧改路如此漫长，一大缘由乃是近年来深圳市旧改政策的滞后与混乱所致。”一位不愿具名的社区干部表示，从做专项规划到审批通过，从确立改造主体到项目开工，有很长的一段路要走。

城市更新进程得以加快的转机出现在2010年。伴随《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》、《深圳市城市更新办法》等一批新政策的出台，深圳市将20大城市更新项目列入了深圳60大开工项目之列，以庆祝经济特区成立30周年。

宏观政策逐渐向好，如何选择合适的城市更新模式则成了一个必须面对的问题。曾被誉为“广东第一改”的上合旧村项目采取了社区自行改造的方式推动旧改。

对于上合社区而言，自行改造的第一步就是必须取得房地产开发资质。“我们原来的计划是成立一个项目公司，但项目公司很有可能在项目完工后注销，经过努力，我们在上合股份合作公司的经营范围里增设了房地产开发业务，这意味着我们可以长期开展房地产开发经营。”上合股份合作公司董事长黄国兴说。

房地产项目开发需要大量资金投入，上合股份合作公司选择了与深圳农村商业银行进行合作。该银行与上合股份合作公司签订了7亿元的授信额度，严格实行专款专用。黄国兴表示，拥有了实际房地产项目开发经验后，上合股份合作公司不排除将房地产开发业务作为一个重要的经营方向。

“深圳城市更新力度明显加大，和专业、大型的房地产开发商相比，上合股份合作公司的优势是拥有旧城旧村改造经验和本土优势，易于被深圳股份合作公司接受。”黄国兴说。

与上合社区不同，龙华弓村采取了和专业房地产开发商合作的模式推动旧改。该项目由弓村股份公司和深圳市锦绣江南投资有限公司合作改造，总投资约7.5亿元。由于有开发商的介入，该项目推进较快：2007年4月，旧村开始拆除；2008年4月，项目正式奠基；2009年6月，弓村股份公司与国土部门签订国有土地出让合同，随后打下了“第一桩”，今年则有望推出市场。

观察人士认为，作为深圳产业大区和深圳未来发展的战略支撑区，宝安区如何利用好旧城改造，为高端产业谋求新的发展空间已成当务之急，鉴于此项工作的开创性和复杂性，探索和总结一条适宜宝安发展的城市更新路尤其重要。