∷深圳市筑家欧莱居家居有限公司∷

强大的调控政策下，深圳楼市各级市场已经出现了不同程度的震荡：市区内二手房波动较为明显，信贷紧缩、房源放开引发成交剧降。业内人士判断春交会的到来将使未来一手项目推盘量进步增大，置业者盼望成交的预期将降低波动程度。反观以蓝郡、大小梅沙别墅为首的休闲和度假为主导需求的东部盐田物业，供应量、成交和均价三方面均保持稳定。业内分析自然资源和滨海人居概念成为稳定向东置业趋势的主要因素。

　　市区震荡东部企稳

　　4月17日国务院再次出台楼市调控政策，深圳各级市场随即受到影响。根据美联物业（深圳）的成交量显示，上周五（4月16日）政策出台以后，上周六二手住宅成交量应声下跌50%。若按政策出台的前三天（即13日－15日）与后三天（16日－18日）二手住宅成交量相比，按套数计算下跌达到了惊人的57%。而根据最新的市场调查了解到，成交量的下挫还在继续，目前流动于市场上的房源数还在激增，呈现两极分化现象。

　　“此前一直被投资客压在手上，最为吃香的小户型也被业主拿进市场上来了，像这种投资回报极其明显的房源此前一向是很紧俏的。”皇岗口岸皇御苑片区的一位地产中介小张这样对记者说，之前小户型一向是要买方等上许久的，“没想到今天就有五六个皇御苑的业主主动出货，这在以前绝对是不可能想象的。”

　　对比二手房市场的混乱，市区内的一手房市场的波动仅仅表现在成交量方面，售价依然坚挺。位于罗湖莲塘片区的兰亭国际名园、东门附近的港澳8号以及位于南山前海的丽湾国际公寓都将于“五一”春交会前后开盘销售。业内人士指出，春交会期间是深圳历来的成交小高峰，各开发商抢在这段期间瓜分一手房市场成交份额的举动可以理解。一旦春交会期间推广不当，完成全年销售任务就会相对艰难。

　　“相比市区及二线拓展关内的楼市波动，我们东部盐田中心区基本没受到什么打击，依旧保持稳定。”记者在盐田中心区踩盘新项目时，位于盐田中心区世华地产的一位置业顾问陈先生这样告诉记者。

　　目前的盐田较为受交易关注的楼盘主要是以蓝郡、山海家园、裕达华庭等在售和二手项目为主。“目前的盐田滨海在售项目主要是以满足业主的滨海移居需求为主，以及部分的休闲度假需求，购买力主要是以高端财富拥有者。他们更关心景观、空气和自然资源，更多是一次性付款，所以政策的打压面并不涉及到这类物业的购买力。”记者在盐田中心区豪宅蓝郡的项目现场了解到。

　　据项目人员分析，在这次的强压政策下，蓝郡的销量和看房量始终保持稳定，预计不会有太大波动。“无论是在2007年的置业低潮期，还是2009年的‘阳春期’，东部置业的趋势始终存在，而近几年选择往东部置业的置业人群数量明显呈递增态势。盐田CBD的建立，明思克航母落户，世界最长的木栈道即将建成等区域规划都成为吸引置业者盐田置业的亮点。”

　　生态资源、海滨人居概念成保值砝码

　　“梧桐山、大鹏湾、大小梅沙……深圳东部本土的自然资源就很丰富了。深惠公路的开通引发的向‘惠阳、大亚湾’置业的热潮只不过是开拓了惠东目前还相对较低的市场而已，其实论景观、资源，深圳本土东部足够满足人们渴望依山傍海的置业需求。”一位不愿意透露姓名的业内人士这样向记者表达她的观点，她认为不论是交通还是景观资源，本土东部的盐田足以比过惠东区域。

　　盐田山海资源丰富，有着深圳“第一山”——梧桐山和“第一湾”——东部湾的自然资源，这些资源潜力正在被挖掘和利用，并发挥着它独有的优势。深圳环保部门有关专家认为，盐田区自然资源得天独厚。区内不但拥有大、小梅沙黄金海岸线、梧桐山国家森林公园、三洲田生态风景区等的天然景观，全区森林覆盖率高达62.83%。梧桐山则是深圳目前最大的绿色资源宝库，植被覆盖率在95%以上，每年可吸收二氧化碳8485吨，释放氧气6165吨，被誉为深圳的“市肺”。

　　得天独厚的山海资源造就了盐田区不可比拟的综合价值。从区域规划上，盐田中心区整体的片区升级也在进行：从深盐二通道的开通，到近期深圳城市整体规划明确盐田将建设成为深圳市最好的滨海旅游生活区，以及盐田港区旧城改造的全面启动，对盐田的城市价值重估成为人们的共识。而受益于多重利好的盐田楼市，也在2010年年初构筑出新的人居价值高地。

　　“城市向西、生活向东，居住本身是需要城市服务加差异化体现。今天我们在市区居住，体现还是太同质化。盐田有很好的山海资源，无论是梧桐山也好，三洲田也好，无论是东部华侨城所建立的深圳市旅游中心东移也好，这些对我们生活都挺有战略意义。”业内人士对于盐田中心区的发展及成为未来人居高地持肯定态度。

　　对此，深圳旅游地产研究中心主任宋丁这样解读东部企稳现状：“目前的东部湾居住模式，是集群式的，滨海小镇式的。从人居的角度，从尺度的角度，从亲和力的角度来看，人居住在小镇上最幸福的。人和人之间有幸福感。”他还强调，以蓝郡为首的东部住宅不仅秉承了有景观山海资源，而且是按照生态小区的模式来发展。它们的配套资源十分齐全，如果想回归常态人居，在这里还可以得到其他地方无法得到的蓝海和绿山资源。

　　海景大宅成未来盐田中心区供应主流

　　据记者踩盘了解到，“五一”春交会前后，盐田中心区目前在售和待售项目都会根据这一传统的置业节点展开新动作。以蓝郡、上东湾为首的中心区项目将为盐田市场后期供应起到强大支撑。以老资格的滨海标杆项目蓝郡为例，据销售人员透露，春交会前将有少量珍藏的300平方米复式户型推售。

　　“该项目位于盐田CBD海景二路与东和路交会处，拥有东部湾最美丽的景观资源。毗邻盐田CBD城市客厅景观和海滨栈道，并以明思克航母作为视觉中心，山海相连的碧海蓝湾作为舞台背景。一条长达8公里的木制海滨栈道，为海与人之间搭起了最好的沟通桥梁。”蓝郡的销售人员这样向一位前来咨询的李小姐介绍。

　　据记者实际了解，在赠送面积方面，蓝郡以100%的赠送面积成为深圳各大在售项目中的佼佼者。除此以外，据蓝郡项目已经入伙的业主介绍，该项目拥有超高使用率，并且每一平方米的赠送面积都得到了充分的利用，完全摒弃了华而不实的设计，非常适合居家置业。

　　由于盐田以自然资源为整个片区的价值基础，目前新一批即将入市的蓝郡、上东湾正是充分利用了这一有利优势，将盐田楼市产品以往的度假、休闲功能向自住功能的转变，使盐田整个楼盘的魅力品质得到提升。有业内人士认为，盐田的居住环境和功能正在发生变化。可以说，盐田真正的居住价值已得到充分体现。