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之前，美亨投资曾陆续发布过《2010年深圳可售豪宅总报告》、《2010年深圳在售纯别墅项目研究》、《2010年深圳在售高层项目研究》等3个研究报告，而接下来，美亨将对深圳所有带别墅的豪宅项目进行研究，并发布《2010年深圳别墅豪宅研究报告》。
　　关于2010年深圳豪宅市场的研究，一共四个报告，至此就已完全出炉。而广大豪宅购房者、投资者，以及包括开发商、代理商、媒体在内的行业人士，也将从中一窥深圳豪宅市场全貌，希望能对大家投资、购房、决策有所帮助。

　　需要说明的是，由于美亨投资专注于豪宅研究，所以这个报告所指的别墅，均为深圳43个豪宅项目中的别墅。美亨投资注意到，还有某些非豪宅项目，也有少量别墅供应，由于不属于豪宅，所以并未纳入此次研究范畴。

　　●别墅供应半分深圳，宝安楼市正在豪宅化●

　　根据美亨投资的调查统计结果：2010年，深圳全市豪宅供应总套数约为11952套，其中别墅1570套。从套数上来看，别墅供应量只占深圳豪宅总供应量的13.1%。由于中国人多地少，作为高端的住宅品种，别墅的稀缺性可能将一直持续下去。

　　整个2010年，深圳所能供应的1570套别墅中，宝安806套，占全市供应量的51.3%。也就是说，深圳有一半以上的别墅都出自宝安区——这表明越来越多的高端项目开始向宝安聚集，在深圳的豪宅市场上，宝安已经占据了举足轻重的地位。地处关外、曾被喻为“非洲”的宝安，房地产市场已经逐渐向高端转型，项目豪宅化的趋势越来越明显。

　　而项目的豪宅化将带动所在片区乃至整个宝安的楼市向高端转型。美亨投资判断，这可能是一个很重要的市场信号，宝安豪宅将成为南山豪宅之后的下一个市场热点。在宝安，也可产生可与华侨城 (论坛新闻)、红树湾、后海等片区相媲美的豪宅区。从目前的发展来看，熙龙湾 (论坛新闻视频)所在的宝安中心区、曦城 (论坛新闻)所在的尖岗山 (论坛新闻)别墅区、圣莫丽斯 (论坛新闻)所在的中央别墅区，完全具备这样的潜质。

　　美亨投资认为：宝安2010年共806套别墅超过深圳半数别墅供应现象表明宝安的民营经济活跃，特别是中小企业有着良好的赢利能力。伴随着企业的发展，企业主身家迅速膨胀，诞生了相当一批有实力的企业家。中小企业主大多小富即安，经过资本的原始积累、财富达到一定程度后，就会希望开名车、住别墅，由此也在宝安创造了旺盛的别墅豪宅需求。

　　●受限经济结构与环保政策，龙岗新增别墅不到500套●

　　除宝安之外，龙岗也是深圳的别墅大区，别墅的供应量达到467套之多，仅次于宝安，占到深圳别墅供应量的29.7%。龙岗是深圳的第一大区，全区总面积844.07平方公里，占到全市总面积（2020平方公里）的41.8%。而且龙岗有着独特的山海资源，但别墅供应量却远少于宝安，只相当于宝安别墅供应量的57.9%，这不能不引起所有行业、非行业人士的思考。美亨投资认为，龙岗的别墅供应量远逊于宝安，与经济结构、政策限制两方面的因素密切相关。

　　首先，相对宝安为数众多的中小企业，龙岗经济以华为、富士康、比亚迪这样的大型企业为主导。这样的经济结构，容易批量生产白领，但是老板数量比宝安少了很多——中小企业家少，财富集中在任正非、王传福这样的大企业家手中。而他们财富再多，一家人也只能住一套别墅，新增的财富大多用于投资、再生产，以促进企业的发展壮大。

　　另外，龙岗虽然有着深圳最优美的山海资源，有着适合建别墅的条件，但是其山海资源大多集中在限制商品房开发的大鹏半岛，难以产生更多有效供应。

　　●福田、罗湖别墅供应告急，南山纯墅唯有紫园●

　　此外，余下4区的别墅供应量都在140套以下。其中，别墅供应量相对较大的南山，别墅供应为139套，占全市的8.9%；盐田为127套，占全市的8.1%；罗湖21套，占1.3%；福田10套，占0.6%。罗湖、福田两区的别墅供应量之少，几乎可以忽略不计。

　　其中，值得一提的是盐田，虽然仅有127套别墅供应，只占全市的8.1%，但该区所供应的别墅几乎均为深圳的顶级山海别墅，售价动辄数千万甚至过亿。比如天麓 (论坛新闻)八区（8套）、天琴湾 (论坛新闻)（8套）、天涛轩 (论坛新闻)（22套）、梅沙湾 (论坛新闻)（15套）、爱琴湾山庄 (论坛新闻)（72套）等项目，均为深圳顶级别墅项目，供应量虽小，但在市场上有着标杆作用。

　　南山区约139套，其中大南山·紫园91套，鸿威·海怡湾30套，兰溪谷10套，三湘海尚 (论坛新闻)8套。其中，大南山·紫园是整个南山唯一的纯别墅项目，其别墅供应量占到整个南山的65.5%。对其他项目来讲，别墅或许只是一种点缀，一个拔高项目档次、提升项目整体售价的工具，但对紫园来说，别墅就是整个项目唯一的主题，项目的纯粹性大大提高，相对其他杂糅型项目的别墅，定位自然也要更高端。

　　另外值得注意的是，美亨投资注意到，深圳经济重心正在西移，而福田新增别墅供应接近于0，作为南山区十年一遇的纯别墅项目，在新增项目中，紫园几乎已经成为福田、南山两区财富巨子的唯一选择。

　　●越纯粹越奢侈：4成豪宅杂糅别墅，纯墅仅11家●

　　此外，美亨投资注意到，43个豪宅项目中，包括紫园在内，纯粹的别墅项目只有11个，占豪宅项目总数的25.6%；而杂糅型——即（小）高层+别墅或者多层+别墅的产品有17个，占豪宅总数的39.5%。纯别墅豪宅项目与杂糅型豪宅项目之比为1：0.65。

　　也就是说，豪宅项目半数会设计别墅产品，一来拔升项目形象，二来提高项目整体利润率。如深圳湾，每套别墅都在2000万以上，单价10万每平方米左右，而高层单价普遍在3.5-4.5万每平方米之间，价差3倍左右。别墅背后的“暴利”是杂糅型豪宅遍设的关键原因。据美亨投资调查，甚至有豪宅项目容积率高达3.0以上，也“杂糅”有几套别墅，显得非常不伦不类，而且没有一套别墅有隐私的高贵感可言，真正高品位的高端客户纷纷避而远之。

　　从实际成交看，许多别墅的价格卖不过纯高层豪宅甚至同小区顶层复式的价格，也就是说，并非所有的豪宅都需要打造别墅才能有形象和效益。2009年幸福里 (论坛新闻)高层豪宅卖出别墅价格的现象高调演绎“越纯粹越奢侈”的发展规律，十五峯 (论坛新闻)、君汇新天 (论坛新闻)、第五大道 (论坛新闻)等豪宅全部打造纯粹高层大宅而拒绝杂糅别墅的做法，更有利于企业与行业的长远发展，自然也将赢得市场与客户的尊敬。