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宝安城市更新项目又新增加一批。近日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“市规土委”)发布公告称：《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》(草案)进行网上公示及现场公示。此次城市更新项目共13个，涉及罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗以及光明新区，其中安排居住用地面积近百万平方米。

　　这些项目涉及宝安的有3个，分别是龙华街道卢山工业区更新单元、松岗街道东方片区更新单元、民治街道上塘工业区更新单元。随着城市更新项目的增多，宝安市民对城市公共用地的需求也越来越高。如何在这些更新项目中有效配置更多的公共利益用地？

　　公共利益项目用地改造单位完成拆迁后将移交给政府

　　在宝安，很多市民都有这样的切身体会，除了宝安中心区、老城区外，宝安其他地方多以城中村和工业厂房为主，少见大片的城市绿化等公共用地。无论是公园还是社区公共休闲场所，与福田、南山等相比，差距很大。尤其是城中村内，缺乏必要的公共绿化休闲之地。

　　宝安纳入特区一体化后，对公共用地的需求异常突出。如果说以往是为了发展经济，忽略了公共用地的需求，那么，在这次城市更新中，如果再忽视此类用地，宝安将很难向“现代化城市”转变。始于去年的城市更新项目，有哪些土地用在了公共利益方面？又有哪些被当作商业地产开发？在做规划时，又是如何确保商业用地与公共利益用地相协调的？

　　记者了解到，最早启动更新的西乡街道劳动村，位于西乡中心区范围内，其建筑多为上世纪80年代建设的标准工业厂房，沿主要道路的建筑参差不齐，与周边新建住宅景观极不协调，严重影响城市景观。根据更新规划，改造面积为45234.98平方米，规划用地性质为商住和交通设施用地。而在宝安中心组团规划中，劳动村紧邻宝安新中心区和碧海新区，该片区将重点发展商贸、金融、信息和房地产产业，并集中城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示宝安中心组团的滨海城市特征。

　　在城市更新中，市规土委宝安管理局提出改造3大目标：一是建设环境优美、舒适宜人、公共配套设施完备的居住生活区和城市服务区；二是提供休闲购物空间，提升片区商业服务功能；三是实现建筑与地铁站和公交枢纽站的无缝衔接，提供一站式出行换乘服务，改善片区的交通。此外，拆除区域内质量差的建筑，增加街头绿地等。

　　“通过整体规划，有效实现了城市公共用地和商业用地的协调，提升了城市的片区形象。”该局规划科工作人员介绍。

　　与此类似，在每个城市更新项目中，均有相应的公共利益用地相配套。在最近公示的3个项目中，龙华街道卢山工业区、松岗东方片区、民治上塘工业区拆除重建面积分别为14788平方米、133000平方米、74800平方米，并规定公共利益项目用地不少于拟拆除重建用地面积的15%。而东方片区额外增配独立占地敬老院，建筑面积不少于10000平方米。

　　记者获悉，这些公共利益项目用地改造单位完成拆迁后，将移交给政府。

　　实施更新单元规划，平衡公共利益和市场利益

　　“为保障公共利益，深圳实行城市更新单元公共利益优先保障制度，规定城市更新单元必须提供一定规模的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。”宝安区管理局办公室人员说。

　　为拓展保障性住房供应渠道，深圳还实行城市更新单元配建保障性住房制度，明确城市更新项目配建保障性住房的比例以及相关收购、管理规定。“我们还创造性地提出将安居型商品房作为保障性住房的一种类型，有效增加了保障性住房的供应”。

　　据悉，为了在城市更新工作中优先保障城市基础设施和公共服务设施实施等公共利益，促进城市和谐科学发展，城市规划作为公共政策的统筹和先导作用，提高城市规划的管理效能，探索城市规划实施的体制机制，深圳结合近年来的城市更新工作实践，创建了城市更新单元制度。城市更新单元突破以宗地和产权划分的习惯做法，以城市更新单元规划为基本依据，确保更新单元内城市基础设施、公共服务设施等公益性项目与经营性项目同步建设，有效实现市场利益和公共利益的平衡。

　　“宝安管理局作为直属部门，严格按照市里的相关政策、制度执行，要求城市更新项目须严格按照规划和保障性住房配建规定落实城市基础设施、公共服务设施以及配建一定比例的保障性住房，并在规划审批阶段严格把关。”宝安管理局办公室人员说。

　　记者获悉，宝安在规划实施方面，在项目签订土地出让合同以及项目监管协议中，明确公共利益用地提供以及保障性住房配建的相关责任和要求，做到公益性项目与经营性项目同步规划建设、先期验收，确保公共配套设施和保障性住房建设落到实处。

　　目前，在宝安已批准规划的22项城市更新项目中，通过城市更新共配建各类公共服务设施建筑面积67270平方米，共配建学校4所、幼儿园16所、公交首末站2处及其他公共配套设施一批，从而初步实现了通过城市更新有效落实城市基础设施、公共服务设施的目标。同时，已批准规划的城市更新项目配建的保障性住房建筑面积约17万平方米，建成后将有效满足中低收入人群及人才群体的居住需求。