∷深圳市筑家欧莱居家居有限公司∷

这两天，有两个消息让深圳市民在冬季感受到一丝温暖，同时触动了深圳楼市的神经。一是深圳市开展全覆盖式房地产市场大整治；二是有消息说深圳试点实征物业税。

　　一次次对调控政策寄予希望，却又一次次地被居高不下的房价带回现实。新年伊始，深圳开展迄今为止力度最大的专项整治，而物业税承载了国家、百姓希望平抑虚高房价的美好愿望。令人遐想的是，前天，在国务院办公厅发出的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知中有了如下表述：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。这意味着物业税政策有望走上前台。

　　遏制高房价，是2010年百姓最希望政府解决的民生大事，开展前所未有的整治行动，甚至可能使出物业税这一“撒手锏”，百姓的新年愿望能实现吗？

　　“黑手”操控下房价飙升

　　2009年的深圳房价一路飙升，很疯狂。马先生亲身经历了这种疯狂。去年12月末，马先生拿着交了20万元诚意金换来的客户诚意书，前去深圳后海片区的豪宅选房。开盘仅卖出30多套，开发商就称16层以上全部售完。400多名VIP客户表示不满，有人掀翻抽签箱，最终引发“集体抗议”。开发商决定紧急加售30套房，但每平方米涨了3000元。知情人称，摆明了就是捂盘惜售，人为制造市场供不应求的假象。

　　还有两组数字显示深圳房价的疯狂程度。

　　一组是深圳市国土房产部门的统计，从去年3月起，房价开始一路上扬，9月份新房销售均价达20940元/平方米，创下历史新高。到了12月份，深圳一手房均价更高达22304元/平方米，较上年同期上涨103%。

　　另一组是《2009年第四季度深圳市出租屋抽样调查结果》，100万元买的房子只能租2500元/月，意味着投资一套房子靠出租要40年才能回本，完全脱离了居住和投资两大功能。

　　房价如此疯狂，其实是幕后有黑手操控：开发商非法预售、发布虚假广告、囤积房源；房地产经纪机构欺诈客户、超出规定收取客户定金、诱骗客户监管交易资金、挪用客户资金、不按规定打印居间和买卖合同；房地产估价机构出具虚假估价报告等违法违规与投机炒作、扰乱市场的行为。

　　开发商对整治不以为意

　　楼市不能再这样疯狂下去。今年1月6日，深圳打出调控楼市组合拳的第一拳：开展为期3个月的房地产市场秩序专项整治。这次专项整治范围覆盖开发商、中介及估价机构。据说在深圳房地产市场监管工作史上还是首次。

　　9个电话、8个邮箱，市民可以多渠道投诉举报。深圳市规划国土委表态说，将从资质管理、市场准入、预售系统等方面对企业和责任人从严处理；违规违纪问题涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　年年喊打，打而不止，大会战式的整治效果能否达到最终目标令人怀疑。深圳一家电视台的短信调查结果很不乐观——“一阵风，效果有限”占60%左右；“房价下降，有效果”占28%左右；“不好说”占12%左右。

　　深圳市社科院城市运营中心主任高海燕、深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁都认为，楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度，这需要地方政府下决心、用重拳，对违规违法现象严厉处罚。

　　面对整治，一些开发商售楼部的销售人员态度傲慢，底气很足。有开发商称，每年都有类似检查，对市场基本不会有特别影响。以非法预售为例，如何界定无证认筹收钱是个难题。现在开发商卖楼认筹，已不再直接收钱，而是与银行合作，客户所缴纳的诚意金直接存入银行，这样一来，检查组难以认定开发商是无证认筹收钱。

　　物业税“空转”没有进展

　　深圳楼市调控打出第一拳，目标是开发商和中介机构，紧接着风传深圳试点实征物业税，目标是炒房者。这是中央在出台“二手房营业税优惠期恢复至5年”后再一次明确“不许再炒”的信号。

　　有消息说，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多后，将推广至全国，深圳今年可能试点实征。

　　物业税模拟“空转”是指没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。2006年深圳进行物业税征收“空转”试点。2009年8月，物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年实施方案工作安排表》，深圳是首个把开征物业税提上官方日程的城市。

　　深圳试点实征物业税已经准备好了吗？深圳市地税局有关负责人表示，目前深圳并无开征物业税的明确改革方案。首先，税收改革的立法权高度集中于中央，目前缺乏国家改革整体方案作为政策指导；其次，要把所有存量财产税都整合为物业税，是一项庞大的系统工程，现在仍无明确的政策思路。

　　而深圳物业税“空转”又有哪些经验？深圳市地税局有关负责人称并没有实质性进展。当初国家税务总局曾提出在深圳进行“空转”试点，但深圳整套试点系统无法满足要求，因而试点被暂缓。

　　物业税一直“秘而不宣”地在十几个城市“空转”试点，时至今日，关于物业税的最终定论还是个“谜”：老百姓既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，出于房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。

　　物业税征收对象如何界定？税率到底是多少？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套和第N套房是否不同？有专家认为，应该将“空转”的操作细节向社会公众公布，让将来的纳税人心中有数。

　　民宅征收物业税难题多

　　记者在深圳房地产权登记中心采访，大部分人都认为物业税是抑制高房价最有效的“撒手锏”，对何时“空转实”很关注。

　　有消息说，中央财经大学税务学院副院长刘桓认为北京和深圳今年试点实征物业税的可能性最大。针对刘桓的说法，北京市地税局地方税处有关人士称，该处暂未接到上级下达的今年正式开征物业税的通知。

　　中国财政学会副会长安体富说，如果今年物业税在部分地区真的开征，也只会针对商业地产征税，而不会对个人购买的民宅开征。物业税相当于过去对商业地产征收的房产税和土地使用税，物业税开征后，预计税率不会发生变化，仍将维持以往水平。刘桓也认为，物业税要对原有政策进行微调之后才能对个人征税。过去相关政策是对房屋使用者征税，这遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后应改为对房产所有者征税。而对非普通住宅和普通住宅的征税应设置先后顺序。

　　何时针对个人购买的民宅征收物业税？两名专家认为这是一大难点，它取决于我国个人财产登记制度的进一步完善。这也正是政府有关部门迟迟未能正式公布物业税具体政策的原因。

　　目前，除了普通民宅和商业地产以外，还有公房、央产房和古建筑等多种个人居住、租住的住宅形式。一旦对个人征收物业税，并因此同时出现“拆迁补偿没我的份，但缴税有我的份”的问题，很可能会引发一些矛盾。政策需逐步完善，物业税面向个人征收，至少要到三五年之后才有可能。

　　受访专家普遍认为，物业税开征障碍重重。深圳大学金融研究所所长国世平表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都很复杂。

　　【焦点关注】开征物业税对哪些人有影响？

　　物业税对象将锁定土地、房产等不动产的持有者，一旦开征，他们会受到怎样的影响呢？

　　高收入者购房欲望减少

　　他们在各大中城市购买了数套或几十套房产，征收物业税，他们的家庭每月将付出几万元甚至几十万元的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效、最根本的方法和手段。

　　炒房者或遭重创

　　炒房者和房地产商空置房很多，征收物业税，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度。

　　出租者调高房租

　　从我国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。

　　购房自住者首套或免征

　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼价趋于合理，能满足多数购房者的需求。对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅可能免征物业税。

已有_COUNT_条评论