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一、政策环境：
　　1、央行下调存款准备金率

　　18日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。

　　点评：继2011年11月央行首次下调存款准备金率后，今年延续了货币政策适度微调的基调，于2月份第二次（也是今年第一次）下调存款准备金率，预计可为市场释放出超过4000亿元的流动性，有利于改善银行资金情况，提高其放贷能力，对楼市起到间接利好的作用（房贷政策放宽）。另外，多数研究机构判断，存款准备金率今年仍有较大的下调空间，预计年内还会有3-4次的下调，届时国内资金环境将得到明显改善。

　　2：地方积极微调，中央强力干预

　　芜湖市“免税、补钱、送户口”的楼市新政出台被叫停；

　　天津上调普通住房标准；（此前北京、武汉等地已经上调）；

　　上海“持有居住证满3年视同本地户籍居民，可购二套房”新政被叫停。

　　点评：：2012年新年伊始，房地产调控环境便呈现出“博弈”局面，地方政府对楼市调控具有较强烈的调整意愿，即使是财政收入情况较好的上海，也忍不住“出手”。实际上，中央政府已经默认了一些微调行为，如普通住房标准上调（减税），银行房贷适当放宽等，但幅度过大、明显与中央基调背离的政策，都在中央的强力干预下而暂停。对于今年的政策导向，我们依然认为“主调不变，适当微调”是主线，整体环境仍偏向紧缩，但必定会明显好于2011年下半年的情况，将首套刚需及中小户型普通住房成为政策支持对象。

　　深圳楼市：

　　1、成交量价

　　二手房：全市过户量上升三成，房价反弹7.1%

　　1月份受春节影响，二手房成交创下历史低位，但2月楼市成交明显反弹，国土局数据显示，全市过户量共成交1851套，环比上涨32.0%，而2月份中联二手住宅实际成交的增幅更大，是既去年下半年711评估征税以来最好的一个月。

　　成交均价方面，从近几个月成交走势看，楼市呈现量低价降的局面，房价整体震荡向下，2月份二手房成交量上升的同时，也带动二手房均价出现较大幅度上升，2月均价为15482元/平方米，环比增长7.1%。

　　2011.2-2012.2月深圳二手房成交量价走势图：

　　新房：成交量上升四成，均价小幅下跌

　　2月全市新房成交1948套，环比增长40.7%。各区来看，龙岗区成交居首位，共794套，环比增长120%；宝安区成交697套，环比增长19%；南山区也成交了354套，环比增长57%。

　　2月份全市新房成交均价为16854元/平方米，环比下跌1.5%。

　　2011.2-2012.2月深圳新房成交量价走势图：

　　2、二手房主要成交物业分布

　　2月中小户型受市场青睐，60-90平方米物业为主流，并且比重增加了14.3%；高价物业成交增多，3万元/平方米以上及2-3万元/平方米比重分别增加0.7和8.1个百分点。

　　二、后市展望：

　　政策研判，2012年以来，楼市政策环境不断迎来微调，存款准备金率二次下调、房贷政策有所放宽、地方政府试水微调等，都给予了市场较为积极的预期，A股市场上地产股近一个月来的表现也是较为活跃。虽然一些地方政府的“新政”事后给中央叫停，住建部也一再强调调控绝不动摇，但是，由于房地产调控所引起的经济下滑、地产行业及相关产业的企业经营困难、地方政府土地收入急降、地方政府融资平台等问题也逐渐浮现，开始困扰地方和中央，为楼市间接、适当放宽的预期基本成为共识，特别是针对首套刚需房、中小户型普通住房，其政策导向将逐渐趋向合理，楼市调控或从“一刀切”抑制改为“有保有压”。

　　成交量方面，2月楼市交易量探底回升，反弹幅度较为可观，全市“新房+二手房”的成交量增幅超过三成，而中联二手房增长更加明显，成交量已经达到去年711评估征税后的月度最高点，成交回暖的幅度超越了市场预期，应当说，政策放宽以及房价适当下调，吸引观望已久的刚需积极入市，是此轮成交反弹的主要因素。我们预计3月份市场回升的态势还将延续，成交行情依然较好。房价方面，虽然目前市场成交明显回暖，但开发商及业主们不可盲目乐观而改变降价策略，甚至涨价，我们认为此次反弹能否持续，还与政策导向、政策放宽的程度密切相关，房价合理下降才有利于后市政策继续微调，而当前楼市压力依然不小，房价在上半年平缓探底的趋势仍要延续。